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房地局发布购房防骗维权全攻略

近年来,太原市房地产业快速发展,但在房产交易过程中也出现了个别企业和从业人员经营不诚信、承诺不落实的问题。表现在违规预售、房屋面积缩水、擅自改变规划用途、逾期办理产权证及相关手续等;甚至个别开发商存在一房多卖、假按揭、不按规范合同售房等违法违规行为,严重损害了消费者的权益。

为使广大市民在买卖房产时做到"明白置业、放心置业、安全置业",29日,市房地局发布2009年度消费特别提示,细述购房各个环节,全方位进行购房提醒。

1.买房"八步走"

购买商品房的一般步骤:寻找适合自己的房地产项目;确认开发商售楼是否有合法手续;网上签订商品房买卖合同,按合同约定交付房价款,由开发商办理合同备案;申请商品房预告登记,有贷款的办理预购商品房抵押权预告登记;办理预购商品房贷款抵押,首先由购房人与贷款银行签订借款合同和抵押合同,然后由购房人、贷款银行共同申请办理预购商品房抵押权预告登记;验收房屋,办理入住手续;购房者按照与开发商所签订的协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约;在约定的期限内,申请办理房屋所有权证。

2.查看"五证"是否齐全

在购房时有一个很重要的环节就是要确认开发商售楼是否有合法手续,相关证照是否齐全。对此,消费者主要应该查看开发商的"五证"是否齐全。

"五证"包括:由土资源局核发的《国有土地使用权证》,规划局核发的《建设用地规划许可证》,建管委核发的《建筑工程施工许可证》,规划局核发的《建设工程规划许可证》,房地产管理局核发的《商品房预售许可证》。

房地部门特别提醒:《商品房预售许可证》是由房地局核发给开发商的,也是开发商出售房屋的最重要的合法手续。取得了《商品房预售许可证》,也就意味着其他四证也已具备。

3.可上网查询楼盘情况

消费者不要轻信广告宣传,而应当对有意向的楼盘进行详细了解,并将经销商相关方面的承诺以书面形式确认。

购房人还可以上网查询所购房屋的情况:凡开发商在2005年12月18日以后获得的太原范围预售审批项目,均在太原市房地产管理局网站太原市房地产信息网(www.ty-realestate.com.cn)"房屋信息公告"栏中公示,购房人可根据项目的许可证号、项目名开发企业等信息查询。

4.慎交购房定金

签订认购协议或交纳所谓排号费、预购定金等费用均不是购房的必备条件,购房者在未签订正式商品房买卖合同及附件之前,不必向开发商支付任何形式的费用。定金交付容易、要回难,因此,不要随便向开发商交付定金,要注意认购协议内容,要特别警惕"定金一律不退"之类的条款,以免上当受骗。在签认购协议、交付定金前,特别要问清该房产有无抵押、付款方式、违约责任等。

5.购房合同上,买卖双方权利义务应对等

购房人在网上查询所购房屋的真实情况后,可与开发商在网上签订购房合同,购房合同为一式三份,开发商和购房人各执一份,房地局留存一份,同时房地产信息网上显示该房号表示处于非可售状态。

消费者签订购房合同时务必仔细审阅合同内容:尤其注意买卖双方在合同条款上权利和义务是否对等,应将开发商的承诺、销售广告或宣传资料上明示的事项、配套设施设备、住房的设计图纸、住房面积、约定的误差范围、房产证取得的期限以及商品房的质量违约责任等内容落实为书面合同条款。消费者认为合同条款含义模糊、有失公平,或者认为条款不完善的,应当坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善。为了达成交易而迁就某些合同条款会导致维权困难,即使引起诉讼案件,一般也较难胜诉。付清房款后,及时向开发商索取正式购房付款发票等相关凭证,以免出现纠纷时找不到证据。

6.办理房产证要带全资料

很多人都有抱怨,办理一个房产证要去房地局好多趟,颇费周折。其实多数情况下都是办证人所携带的资料不全。

购房人要带资料具体包括:开发商整幢房屋的产权证(俗称"大证");登记申请书;商品房买卖合同;房屋移交书;购房发票;测绘报告;申请人身份证明;其他材料。

7.验收房屋查验"一表两书"

消费者在接收房屋时应查验 "一表两书":《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《房屋移交书》,最好能对照合同检查房屋的建筑质量 (如有防水要求的地面是否有渗漏等)、空间尺寸、室内设施、室外环境、公共设施质量等是否和所签订的合同相符,如果发现不符,应以书面形式向开发商提出异议。因开发商对商品房或小区配套设施进行修复整改而导致逾期交房的,消费者可要求开发商承担逾期交房的违约责任。

8.慎签物业服务合同

签订物业服务合同要注意以下几个方面:经过招投标确定的物业管理服务收费标准;事先约定有关装修装饰的问题;事先约定地下停车场、地上停车场、机动车、非机动车停车费的收取标准和使用范围;事先约定代收代缴水、电、气、暖等费用;公共部位使用经营所得收入的分配方式;入住时间与收取物业费的起始时间;明确双方的权利义务,遗留问题的解决方式,临时规约的具体内容,违约责任的处理;房屋维修资金的归集、管理、使用原则。

9.及时缴纳物业维修基金

新建商品房都需要缴纳物业维修基金,业主可以自行缴纳,也可由开发商代收。物业维修基金的缴交标准为:多层住宅50元/平方米,高层住宅90元/平方米。

但需要提醒的是,凡是委托房地产开发企业代收维修基金的业主在一个月后,应及时向代收单位索要由太原市物业维修基金管理中心出具的专用票据。

10.速到国土部门申请办理土地证

"购房者在取得个人房屋所有权证后,及时到国土部门申请办理土地证。"房地部门表示。开发商在办理完个人房屋所有权证后,可以到国土部门将小区的土地按业主户数进行分割,让每户业主都有自己的"小土地证"。这本证书,是抽象地把小区土地使用权利分割给业主,证书证明是若干位业主共同享有这个小区土地的使用权,开发商把房子出售给小区的业主后,就不再享有这块土地的权利。

市民购房后,如果不及时办理土地证,将面临诸多风险:如果开发商把土地使用权去银行抵押,它就可以获得一笔额度可观的贷款,将来如果开发商和银行发生纠纷,将直接损害业主的利益;如果开发商不给土地证,它们可以改动公共建筑和公共土地上的设施和建筑,而且,业主维权将没有依据;如果将来小区被拆迁,业主将丧失土地使用权部分的拆迁补偿,别说继续后延土地使用权的优先权了。

分类:防骗秘笈 | 发布时间:2009-11-18 | 浏览:
标签:购房权威房地产
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